隨著我國基建進入存量時代，在政府債務(wù)風(fēng)險控制和城投平臺轉(zhuǎn)型的背景下，加之新冠疫情對于國內(nèi)經(jīng)濟活動的短期沖擊，推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs 融資渠道有助于盤活存量資產(chǎn)，引導(dǎo)資金到重點建設(shè)的領(lǐng)域中去，助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。本文通過對REITs的結(jié)構(gòu)、作用及市場發(fā)行情況的介紹，探討陜增信支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的模式。

一、REITs

REITs （Real Estate Investment Trusts），即不動產(chǎn)投資信托基金，是通過發(fā)行收益憑證籌集投資者的資金，由專門機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，將不動產(chǎn)市場與資本市場有效結(jié)合，是實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的重要手段。

從投資形式來看，REITs可分為權(quán)益型、抵押型和混合型。同時，REITs擁有金融屬性和不動產(chǎn)屬性。金融屬性是指REITs是一種金融投資產(chǎn)品，可將酒店、寫字樓等不動資產(chǎn)實現(xiàn)證券化，是通過并購、融資等資本運作實現(xiàn)擴張的一種途徑；不動產(chǎn)屬性是指REITs能夠投資且運營不動產(chǎn)資產(chǎn)，提升不動產(chǎn)的價值。

二、REITs發(fā)行情況

基于投資門檻低、流動性強、透明度高、分紅收益穩(wěn)定、充分利用不動產(chǎn)價值等優(yōu)點，REITs問世70年來，在全球不動產(chǎn)金融市場迅速成長，成為不動產(chǎn)融資及運營的重要方式。截至2020年8月底，F(xiàn)TSE美國REITs凈市值達1.18萬億美元，189個REITs可在紐交所交易。

2005年，在香港上市的越秀REITs是中國首只“REITs”產(chǎn)品。但由于法律法規(guī)不健全、監(jiān)管主體不明確、市場準入門檻高、收入覆蓋比例低和稅收政策缺失等問題，我國國內(nèi)尚未發(fā)行標準REITs，主要是參照REITs架構(gòu)設(shè)計的“類REITs” 。2014年，模仿REITs架構(gòu)設(shè)計的“類REITs”產(chǎn)品中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃成功發(fā)行，標志著我國類REITs市場的開始。截至2020年12月21日，我國共發(fā)行類REITs產(chǎn)品90只，合計規(guī)模1779.21億元，持有物業(yè)類型包括零售物業(yè)、公寓、辦公物業(yè)、酒店、基礎(chǔ)設(shè)施等。

三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點情況

2020年4月30日，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板的決策部署，證監(jiān)會和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》。同時，根據(jù)《通知》的試點安排，證監(jiān)會起草了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》。公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為提振經(jīng)濟的有效工具正是當(dāng)下我國國情所需要的。

當(dāng)前試點基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)資產(chǎn)儲備豐富，為公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的推出奠定了良好的資產(chǎn)基礎(chǔ)。部分試點行業(yè)已通過資產(chǎn)證券化盤活資產(chǎn)，但累計規(guī)模仍較小，公募REITs 潛力巨大。

四、陜增信參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的業(yè)務(wù)機會

陜增信應(yīng)積極搶抓此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點政策機遇，發(fā)揮綜合金融服務(wù)平臺優(yōu)勢，挖掘業(yè)務(wù)機會，拓展資產(chǎn)融資的業(yè)務(wù)藍海。

一是在項目儲備階段。依托陜增信的區(qū)域資源整合優(yōu)勢，陜增信可作為財務(wù)顧問角色，協(xié)助基礎(chǔ)資產(chǎn)持有人進行資產(chǎn)梳理和資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)等前期基礎(chǔ)資產(chǎn)構(gòu)建工作，做好與發(fā)改委等監(jiān)管部門的對接，幫助持有人完成Pre-REITs。

二是在項目培育階段?？紤]基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的權(quán)益特質(zhì)，核心是要發(fā)揮產(chǎn)業(yè)資本的運營維護能力，培育基礎(chǔ)資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流，試點文件中的 “公墓基金+ABS”的交易架構(gòu)難以實現(xiàn)此功能，陜增信可協(xié)同基金公司，搭建“公墓基金+ABS+私募基金”的三層SPV架構(gòu)，在私募基金層面進行角色設(shè)計和制度安排，引入產(chǎn)業(yè)資本，達到培育基礎(chǔ)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的良好效果。

三是在項目發(fā)行階段。發(fā)揮陜增信的牌照優(yōu)勢，對具有固定投資收益要求的投資人提供信用保護合約、差額補足、遠期受讓、交易性增信、債務(wù)加入等增進方式，解決保險資金、銀行理財?shù)鹊统杀举Y金在REITs投資中的固定利率和浮動利率矛盾等問題，打通投資路徑，如圖1。

圖1

同時，陜增信根據(jù)底層資產(chǎn)現(xiàn)金流、預(yù)期分紅等核心要素，可考慮對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs進行投資，實現(xiàn)權(quán)益產(chǎn)品投資的有效配置，如圖2。

圖2

（本期撰稿人：王恪鋮、閆超、趙倩）